Kiralanan Konut ve İş Yerinde Yenilik ve Tadilat Yapma Hakkı

        Kiralanan yerlerde bir yenilik ve değişikliği kiraya veren de yapabilir kiracı da yapabilir. Kiraya veren kira sözleşmesi süresince kiralananda yenilik ya da değişiklik yapacaksa kiracının kullanımını dikkate almak zorundadır. Kiracının kullanımını çok güçleştirecek yenilik ve değişiklik yapamaz.  Buna duruma ilişkin düzenleme  Borçlar Kanunu 320. maddesinde düzenlenmiştir.

TBK md. 320- I. Kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması/1. Kiraya veren tarafından
Kiraya veren, kiralananda, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikler yapabilir. Bu yenilik ve değişikliklerin yapılması sırasında kiraya veren, kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür. Kiracının, kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.

             Kanun metninden de anlaşılağı üzere; kiraya veren örneğin bir tadilat yapıyor ise, kiracının hem kullanımını dikkate alacak hem de eğer onun kullanımında bir zorluk, engel ortaya çıkıyorsa kendisinden kira bedelinin o dönem için indirilmesi talep edildiğinde de buna katlanmak durumunda kalacaktır.

        Kiracının söz konusu şeyde bir yenilik veya değişiklik yapmasında  ise “Ben kiraladığım yerde parke yeri değiştirdim, lavaboyu değiştirdim, kapıyı, pencereyi değiştirdim, o zaman ben de bunu kira bedeline mahsup edebilirim.” gibi talepler ile sıkça karşılaşılmaktadır. Buna ilişkin bir düzenleme eski kanun döneminde yoktu. Ancak yeni Borçlar Kanunu’nda bu husus düzenlenmiştir. Kiralananı ne şekilde aldıysan bırakırken de o şekilde iade etmek zorundasın prensibinden hareketle bunun için kiracı kiraya verenin yazılı rızasını almış olmalıdır. Olağan aşınma ve yıpranmalar bu durumun içerisinde yer almamaktadır.

            Kiraya verenden yazılı rıza alınmadığı takdirde sözleşmeye aykırılık teşkil edecektir. Yenilik ve değişikliği yazılı bir rıza ile yapan kiracı, kira sözleşmesi sona erdiğinde iade ederken sözleşmeye değer artışını isteyebilecektir diye yazılı bir hüküm koyduysa değer artışını kiraya verenden isteyebilir. Eğer sözleşmeye  kiralananda yapılan yenilik ve değişikliklerin sözleşme sona erip de iade anında kiracı bu değer artışını isteyebilecektir diye yazılı bir hüküm eklenmediyse, rızayla yapılmış olsa dahi değer artışının iadesini kendisine isteyemeyecektir. 

TBK md.321- 2. Kiracı tarafından
Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir.
Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez.
Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.

Bu düzenlemenin  kiracıyı korumayan düzenlemelerden biri olduğunu söyleyebiliriz.